丁勇:地产不缺商业配套缺养老配套
来源:东方早报 发布日期:2014-10-20
东方早报：永泰红磡做养老产业的核心竞争力是什么？
永泰红磡养老产业投资集团 红磡中国常务副总经理
丁勇：“全产业链经营”是我们的核心竞争力。不仅包括了以养老社区投资、开发及运营管理为重心的红磡中国，还有四大以服务为核心的轻资产与配套业务，我们统称为“一重四轻”。其中“一轻”为由国内外专业人士汇集的养老社区运营管理业务，主要为国内养老社区提供运营和咨询服务；“二轻”为向养老地产、险资养老项目、民营养老项目和民政系统养老机构提供养老设施配置的业务，已经为万科、保利、碧桂园、中国平安、泰康人寿、中国人寿等知名企业提供适了各类老化产品和服务；“三轻”为我们与北京大学医学部合作成立的为养老行业提供专业护理人才的培训业务；“四轻”则是为老年人提供居家照护、健康管理、日间照料、心理慰藉等一站式全方位服务的大平台。这“一重四轻、协同推进”的业务板块共同构成了我们“全产业链经营”的核心，也很好地阐述了养老行业的服务内容。养老产业重点在于服务和运营，而不是简单地操作一个房地产项目。传统养老地产重在销售，大多采用“快进、快出”的方式，其推广中所称的“养老”实际上只是一个主题或附加值。但在我们“全产业链经营”的模式下，最注重的是今后项目的运营和养老服务的专业输出。
东方早报：养老如何在地产中体现价值？
丁勇：养老项目的选址和投资决策非常重要。根据老人不同的年龄和自身的健康指数、活跃指数可以分为健康老人、自助老人、介助老人、介护老人、失智老人、高护老人甚至临终关怀，每一档都可以细分做一个产品，但必须与当地老年人的收入、结构、文化背景相关。
而一个好的养老项目不仅可以老人带来生活服务的便利，更会对周边传统地产带来超额附加值。比如我们在天津已经运营的鸿泰•乐尔之家项目便出现了一个有意思的现象。在我们项目旁边还有另一个别墅项目，其总价超过1000万元/套，但整体的销售速度一直很慢。而当鸿泰•乐尔之家（天津）项目建成投入使用后，这个别墅项目的销售速度瞬间提升。通过对客户数据的分析，我们发现，购买别墅豪宅的客户家中都有老人，他们看重的正是位于居所旁边的养老配套。这就是养老项目对于传统地产价值的真实体现。
同样，我们在上海打造的综合型护理机构——鸿泰•乐尔之家（上海）项目，其所在的浦东大华锦绣华城这样的大型全龄化社区，不缺商业配套，而是缺少养老配套，所以我们项目的运营也会对这一区域价值的提升有一定的促进作用。位于崇明岛的鸿泰•乐颐小镇，作为一个11万平方米的活跃型老人社区，建成后无论是从项目销售价格还是养老服务都会对周边项目价值带来提升。而地处中山公园的鸿泰•乐璟会项目，作为全国最高端的都市型CCRC，凭借得天独厚的地理和配套资源以及项目全方位的养老服务保障和高端的硬件设施，也将丰富和提升中山公园商圈在养老服务领域的整体价值。
换种思维，老人们都喜欢落叶归根，不希望离开自己的家，如果家门口就有一个高端的护理会所，不仅老人喜欢，没有心理负担；子女下班后回家端一碗汤去看望父母；小孩放学不着急回家而去向爷爷奶奶撒娇……这才是真正的全龄化社区，解决父母养老的后顾之忧。
东方早报：养老地产项目的问题或困难有哪些？
丁勇： 我们一直认为，养老产业不是为做房地产开发而做，而是为运营而做。现在很多养老地产项目在硬件方面打造得无与伦比，产品本身很漂亮，但在后续的运营管理中可能存在问题。比如一个高端养老会所，在运营过程中需要很多护理人员，但这些护理人员的培养在我国暂时还是空缺，学校里面没有类似的课程和专业。目前国内公办的养老机构中，大多是中年人群在从事护理工作，他们也缺少必要的专业护理技能的培训。
同时，因为我们服务的对象是老人，所以其中很重要的一块是“医养结合”，这也是很多从事养老产业的企业在尝试并努力争取的。“医养结合”需要医疗资源和养老结构的相互衔接和配合，尤其对于老人，最看重的是就医时能否使用医保卡，单就企业本身而言，这个问题也是很难解决的。
东方早报：如何保证养老服务品质标准？
丁勇：我们每一个业务板块内部都在做一套严格的标准化操作体系，比如已经运营的鸿泰•乐尔之家（天津）项目，其工作流程和产品体系标准就长达10万字，非常细致。包括每个岗位的员工需要具备怎样的专业技能和服务品质才能聘用，以及从入职后的一张“白纸”，需要经过哪些系统的课程培训，达到怎样的标准，通过哪几类考核，才能符合岗位的工作标准等。而这些流程标准体系只是一个开始，后续我们会慢慢进行积累和沉淀，形成企业的知识管理体系。
东方早报：怎样才算一个成功的养老地产项目？
丁勇：用几个词来概括，就是“身心舒畅、健康快乐、有尊严”。目前很多养老机构，把健康老人、失能老人和失智老人都混在一起照料，这可能会影响到老人的心情，因为谁都希望每天都有新的生活和开心的伙伴。但在美国的CCRC社区里，他们会根据老年人的身体状况分成不同的生活圈层。健康老人每天都会把自己打扮得光鲜亮丽，自己开车或者乘坐社区巴士外出；老人们每天都有自己的生活，可以做手工珠宝、绘画、参加舞会等，他们依然在延续着自己年轻时或心中理想的生活方式，这就是有尊严地活着。
