党俊武论 老龄房地产选址要有战略安排
来源:地产中国网 发布日期:2014-09-24
目前，房企、险资正在竞相进军老龄产业。在我看来，房地产开发中国招聘网商进军老龄产业，不能说完全是出于被动转型，而是房地产商顺应中国从年轻社会向老龄社会急剧转型、通过行业自觉转型来积极应对老龄化的战略性举措。
这些举措说明，企业家们对扑面而来的老龄社会显现出领先的国情意识和市场嗅觉。但老龄社会是一个陌生的社会，既有机遇也有风险，具体到养老地产发展上，首要问题就是在项目选址上要有战略安排。
从现状来看，开发商大多把养老地产项目的选址落在远离公共服务的远郊区，这既有土地政策挤压的无奈，更是企业战略安排上的某种失察。企业如果不能在战略安排上进行重新考量，求职养老地产项目难免有沦为空城的隐忧，并且造成巨额资产损失。在这种情况下，企业需要结合国家发展战略方针、经济社会发展水平、老龄社会的客观要求和老百姓的真实养老需求重新进行战略定位，使传统房地产企业成为适应老龄社会的老龄房地产企业。
选址要点
如何才能做好项目选址?合理的养老地产选址首先要考虑多层次的人居需求。郊区虽然自然环境相对优越，空气清新，但这只考虑了自然宜居和生活宜居，忽视了地缘宜居、主流文化宜居和荷都人文情感宜居，对老年人的社会性、精神性需求缺乏应有的关照。
为此，开发商应该摒弃传统的“批地-盖房-卖房-物业”的发展思路，要认清老龄产业的本质是为老年人提供人性化服务。中国的老年人不同于外国老年人，他们的需求复杂、多面而独具中国特色，这就要求企业细分老年人的深层需求。中国老年人注重软件优于硬件，因此，项目硬件可以很硬，但软件绝对不能软，最高境界是软件比硬件更硬。老实说，养老地产与传统地产的最大区别就是软件是灵魂，服务乃立业之本。同时，房地产开发商进军养老地产，实际上踏进了多个领域，包括健康、旅游、金融以及老龄用品行业等。老年人的这种多层次需要必然要求企业必须实施混业运作战略，反过来，这种混业运作战略必然倒逼在硬件上提供强大支撑，项目选址要求就需要进行统筹安排，实现远郊、近郊和城区的互动，而不能单点布局。
其次，发展的可能性也理应成为项目选址的重要考量因素。以往，企业确实面临城区无地可选的问题，但随着4月份国土资源部《养老服务设施用地指导意见》的出台，养老地产在城区发展的可能性已经出现。另外，随着电商兴起，互联网、物联网大数据时代的到来，城市核心区实体店门可罗雀现象正在蔓延，必然有大量的店面空置出来，城市核心区原有的老旧房、旧厂房、破旧小学等均亟待盘活，这些都会放大养老地产项目布局城市核心区的可能性。
再次，企业进行选址时要充分考虑中产阶级需求。高端养老是市场行为，但真正的市场行为是面向中产阶级的。如果企业不能撬动巨量的养老潜在市场需求，建设养老服务体系，解决老龄问题将是一句空话。中产阶层愿意到哪里养老，这应该是企业着重考虑的重大发展战略问题。
政府的作为
除了企业要有所作为外，在政府层面上，政府部门应该在土地政策上考虑老百姓的养老需求，不能因为建设养老地产是商业行为，就在土地政策上完全采用商业逻辑与商业思维，社会主义市场经济既要发挥市场机制作用，也要真正地体现为人民服务的社会主义特色。
一些养老地产项目选址郊区，一定程度上就是政策导向的结果，相关部门应该客观反思养老地产项目的郊区化现象，深刻反省土地政策背后人文关怀和行业关怀的缺失，在土地政策上开拓创新。
考虑上述因素，企业一是要防止出现空城，从战略上补课，实现远郊、近郊和城区的多点布局，通过战略补课和战术创新把孤岛项目变成融入主流社会的网络，去边缘化。二是要防止单业运作的经营风险，既要明白养老地产不同于传统地产，混业经营也不等于交给别人经营，企业之间可以战略合作，但一定要做到体内循环，防止分包业务带来的监管风险、资金风险、医疗风险和服务纠纷风险等。有评论说养老地产应该专业人做专业事，但这个行业目前的问题是还没有充足的专业人员储备，这就需要企业打造自己的团队。三是要防止选址措施掣肘盈利模式。选址是硬件举措，对盈利模式是硬约束，互联网等现代通讯技术的发展一定程度使项目挣脱了选址的硬约束，但技术进步永远没有办法从根本上解决老年人精神需求、亲情渴望的问题。
养老地产是在为老百姓打造晚年生活的理想场所，这个理想场所是软硬件的综合体，但硬件要服务于软件的顶层设计。养老地产项目选址表面涉及养老地产盈利模式，更重要的是在老龄社会到来的常态化背景下，如何打造以人性需要为引领的硬件环境，着眼未来，这个问题应该重新思考。
