资本金融对撞养老地产
来源:中国房地产报 发布日期:2013-07-03
5月23日，由中国房地产报主办的“第六届中国养老产业与养老社区高端论坛暨第一期资本金融与养老地产”在北京乐成·恭和苑拉开了帷幕。
全国老龄办主任助理、中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦，财政部财政科学研究所所长、中国财政学会副会长兼秘书长贾康等行业内专家学者、政企代表等百余位人士参加了此次论坛。与会嘉宾对资本金融进入养老地产存在的问题、盈利模式及前景进行了深入研讨。
保险业的态度
中国老龄化人口急剧增长的背后，蕴藏着巨大的市场空间。一方面，这一发展过程需要社会资本的参与，另一方面，产业本身上万亿元的市场规模也势必对社会资金形成吸引。然而，社会资本及养老企业面临的现状是：理性的消费需求尚未被完全唤起、市场环境尚不成熟，再加上养老产业回收周期长、赢利能力低的特性，减缓了资本进入养老地产的步伐。
虽然整体资本犹疑不决，但行业内并不乏先行实验者。乐成集团、保利地产等开发企业，中国人寿、泰康人寿等寿险公司都已在这个领域试探性地投入。对于保险业来说，投资养老地产有着天然的优势，首先保险公司特别是人寿保险和养老养生产业有着同样的目标，它们共同关注人的身体与生命，相同的追求使得保险和地产成为可以相互联合的产业链；其次，两者均是以投资大、回收周期长见长，产品模式相适宜。
在此次论坛上，中国人寿旗下的国寿投资控股有限公司副总裁杨华良分享了国寿投资在养老产业方面的发展现状，提出了保险公司做养老一定要推出保险产品的观点。在他看来，只有形成了产品才能引入社会资金，实现多样化资金渠道来源，“保险公司在发展养老产业时要树立为老人提供安全、自由、优雅、精彩生活的理念，并实现保险业从区域经济向实体经济转变，保险产品从无形商品向有形商品转变”。
对泰康人寿旗下的泰康之家来说，保险产品对推动养老地产的发展更是功不可没。2012年 5月，泰康之家推出了国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划“幸福有约终身养老计划”。泰康之家首席执行官刘挺军介绍，对泰康人寿来说进入养老社区是战略性投资。保险产品的推出一方面为客户解决养老之忧，同时也是养老社区建设资金回笼的来源。
呼吁政策支持
目前，资本进入养老产业领域主要分为轻资产模式和重资产模式。轻资产模式多是生产制造与服务型企业，重资产模式则是持有物业模式。投资人无论以哪种模式进入，最终都需要退出。
常青藤基金合伙人、董事总经理江合介绍，对轻资产来说可以通过 PE资金战略性的财务投资提高企业的高成长性；还可以通过 IPO上市实现溢价与盈利累计，实现退出。对重资产模式来说，投资人首先要清晰自己的产业模式，确立退出机制。
北京乐成·恭和苑是产权明晰的开发模式最好案例，土地是通过招拍挂方式取得，进行市场化的运营。对于乐成·恭和苑这种完全市场化的养老机构来说，社会资本进入是要实现赢利的。而在资本对接层面，乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松呼吁政府要仿效欧美国家，以健康不动产信托的方式鼓励企业上市募集资金，以降低现有融资渠道下导致的养老资金成本高企的风险，提高资本利用率。
在公共政策的支持问题上，刘挺军也呼吁政府要更多地在持有环节加大政策支持。同时他建议投资企业和与开发商多进行专业上的合作，提高分工效率，实现效益最大化。
论坛结束后，参会代表还赴北京保利地产开发的养老项目———西山林语·和熹会进行了参观和调研。
