房地产形势分析与转型之路
来源:搜狐焦点网 发布日期:2011-06-20
“全国工商联房地产商会年会”作为中国房地产行业盛会之一，因其规模大、规格高、影响广而备受业界关注。 为落实“十二五”中国经济与行业发展计划，商会在2011年6月17日举办以“创新•升级•转型”为主题的“房地产商会2011夏季年会”。
【聂梅生】：谢谢主持人，各位领导，各位嘉宾，大家上午好，欢迎大家参加我们2011年房地产商会的年会，我的发言有两个方面，就是房地产形势和养老产业发展的途径。
我想用四句话来说房地产的形势，第一叫市场进入纠结，第二，调控进入深邃，第三，行业重新定位，第四，企业面临调整。
下面我就一项一项的说一下。
5月份的数据已经发布了，可以看得出来，从资本来看，我一直认为这次2010年到2011年的房地产调控，为根本的原因还是2009年宽松的货币政策之下大量的资金进入房地产，流动性很强，我们先分析资本层面。应对当前5.5个CPI，继续收紧额货币政策，货币供应，5月当月人民币贷款同比少征了1000亿。从贷款，信贷和固定政策没有放款的现象，我们投资在高位，住宅投资是13000多亿，达到了37.8的增幅，相当的高。我们同期固定资产增幅高出了12个百分点，目前就是这样。国内贷款的增长，相对我们投资的增长太少了，同期增长的4.6%。外资这块大幅增长，增长了57.3%，外资226亿美元进来。
关于房地产出现的红字，就是个人按揭贷款只有3000多亿，下降8%，个人抵押贷款下降，一方面是限购政策的作用，同时也说明交易量的需求走弱，在下降。这种情况下房企的资金链紧张，从过去8%提升到现在的15%，这是当前的情况。我们房企民居资产负债达到71.36%，这是从资本层面进入了纠结。
第二方面看一下土地层面。住宅下滑了14%，土地出让金4月份从2000多亿下到了700多亿，土地出让金的加速下降，比如北京的1-5月下滑了84%，上海下滑了44%，海口和大连下滑了81%和27%。说明土地层面也进入了一个纠结状况，开发商有投资的钱，就没有钱去买未来的地，如果未来的地不买供给就不能提高，这样房价供需又会出现反弹。开发商拿地使土地市场进入低迷，使地方政府财政收入减少，保障房计划的实施就会受阻，使住房的需求矛盾进一步加剧。
第三方面看市场，大家比较重视量和价的问题。5月份的房地产市场，应该说处在一个比较焦灼的状况。因为明天才发布统计局的数字，我们看一下研究院的数据，调控的结果已经体现，半数停止上涨，多数城市成交量出现增长，是这么一个态势。停止上涨的，甚至也有一些城市开始下降，大部分是限购的一线城市，但是二、三、四线城市的交易量都在上涨。
开发商放慢了开发速度，供需双方继续观望。现在已经是6月17号了，数据说的是5月份的，这个月的数据是怎么样的？我们看北京市的统计，北京6月新房二手房的成交量较5月份下调了12%和21%。
调控进入了深水区。什么是深水区？就是触及到制度问题，根本性的问题，就是一时半会调不了。比如土地制度，土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果仍然认为是开发商的涨价和黑白合同等等就不够了。
所以我认为调控进入深水区就是这样，铁三角之一就是买地的一方，去年开发企业落实土地面积4亿平方米，现在还有3亿平方米在那里，就吸入了买地的钱。现在开发的是去年、前年的还没有卖完的。第二方面就是中央政府和地方政府，2.9万亿收完了。第三，就是拿到土地证以后，抵押了，银行也放了，形成了铁三角。如果3万亿不动，就是一个牢牢的锁定的底盘，动一家就牵动另外两家。开发商拿了地以后需要两年才能开发，两年以后土地才能变成产品进入市场，平抑房价，稳定房价。如果我们的土地出让制度不改变，难免会有反复，这是关于制度性。
另外是房产税。大家觉得应该房产税增加，其实没有那么简单，就看你用什么方式收房产税。如果美国模式，存量住宅都收1.5%的话，那每年就是相当大的数字，但是这个征收方式是不现实的。关于这件事情，我和美国的经济首席顾问谈过，给我很多启发。这些问题在于什么呢？不是说不能像美国那样收税，比如房改房是10万一套，现在涨到了400万，是按400万收还是按10万收？美国的首席经济学家告诉我应该按照400万收，我说是收不上来的，因为我没有钱付那么多，他说没有关系，可以向银行借，最后房子出手的时候再还银行，最后银行可以收回，这是美国的做法。但是我跟他说中国不可能这种向银行借钱交房产税，这是办不成的。他说为什么？就是当收土地出让金的时候，一次收了70年的租约，我把70年的租金都收了，现在要收房产税是一年一年往回收，除非70年的租金一年一年往回退，如果当时不是一次收就不会有现在的问题，房价也不会像这样了。如果当初把70年都一下收完了，怎么吐得出来？怎么向银行贷款。所以中国根本的问题，房产税的根本问题是原来涉及土地出让金的时候问题。这些问题不是短时能解决的，如果认为房产税是直接降低房价，这太短期了。怎么样建立一个合理的长效的税收机制，税制是非常重要的。
刚才郑理事长讲到了房地产确实是国民经济的重要产业，对经济的贡献率房地产是10.4%，2009年拉动经济贡献率是19.4%，当然是非常重要的产业。但是前提是什么？就是靠投资拉动GDP的阶段是这样的情况，去年投资还有5万多亿，相当大的投资。刚才郑理事长讲得非常清楚，国民经济怎么转型，我们三架马车的作用需要调整，经济发展需要转向内需。城市化的内涵也发生了变化，我们认为我们有一张王牌，人要进城，所以要盖房，但是内涵发生了很大变化，现在的城市化更注重城乡均衡发展，还有高收入阶层和低收入阶层的差距减小。农民工并没有享受到城市化的成果和效益，并没有成为城市的人，恰恰相反，在保障性住房方面还限制外来户口享受。
另外，中国人均GDP到了4000-5000美元，已经接近中等发达国家，怎么避免落入陷阱，比如坚持产业调整和城市化进程的调整。房地产的角色，我最近一直在讲，我们是不是参与投资拉动这样一个火车头，应该转向对经济和社会发展的承载作用。从火车头的作用转到一种承载作用，和其他的新兴产业融合共生。
仔细想一想，商品住宅是房地产的主体，曾经达到80%，这种单一模式，商品房的第一方式到底走多远？我们一方面说城镇居民住房自由率达到86%，保障房又要上来，占很多城市销售量的50%，全国都要占30%。原来已经80%，又要上30%、50%，在未来三年，“十二五”计划，未来商品房的空置率还是不能忽视的，人口结构也在发生变化，比如老龄化以后家庭人口在减少，未来是什么趋势？我们要提前研究。要提前考虑商品住宅类的，这一类的转型在保障房方面要考虑，还有租赁这块。还要考虑城市发展的承载到底在什么地方，一环、二环、三环、八环去扩展吗？是做基础设施，就是我们说的“铁公鸡”，会影响未来的发展模式。而且东、西部的发展会造成新的板块，很多开发商已经转出来搞城市运营，城市综合题，城乡一体化，这部分得到了发展的空间，而不是被压缩的空间。我们新型经济产业区即将出现，我们怎么成为他们的承载？开发区、产业转型基地，农业，IT等等，都需要房地产来承载。我们要变成其他产业和经济转型的一个承载力，所以我们内需型的，消费型的产业承载，在座的很多人都非常关注的旅游，服务业，养老产业，这部分内需型也是我们国家经济发展的一个重要转向。
对企业来说，商品房市场将面临保障房平分秋色的局面。从单一的商品房开发转向复合业态，从开发销商物业转向销售与持有，要持有一部分，包括住房也有公租房，也有持有机构，大型的企业的整合能力要提高。我觉得在这次调控中，大型企业，不管是商品住宅的整合能力还有集中度都要提高，中小型企业困难加大，现在中小型企业融资问题比大型企业要严峻得多，这样的结果企业集中度会提高。所以企业发展从单纯的规模扩张，我们今年销售多少，明年销售多少，这样一种发展转向整合，集成式的发展，也是我们房地产企业面临的重整。
还有一点时间，我讲一下今天另外一个主题，就是养老产业的发展途径。后面还有一些对话，明天、后天还有两天的培训，所以我提纲挈领的说一下。
首先，我们要清楚老年产业的属性。第一，它的价值和属性应该是这样的，有地产属性，有住宅，普通商业地产，医疗保健等等，特种的商业地产，有地产属性。第二，有非常强的金融属性，我们看国外的老年产业部分，它的金融链和房地产是完全不一样的。比如说证券，基金，保险，储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，所以有非常强的金融属性，还包括客户理财，老年理财这部分。第三，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求，价值提升的需求，服务业在里面起很大的作用，还有服务属性。还有非常强的人文属性，老年人到了60多岁、70多岁，走过了这么长的历程，本地的属地文化很强，比如在闽南，那个地方的人文属性要体现出来，这样他才觉得是家，所以这个问题和我们房地产是不一样的。
养老住区的项目有医疗，卫生医疗服务业等其他服务产业，咨询服务爷，旅游产业，房地产业，金融业，保险业，老年设施，家政服务等等产业链。所以不是传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型，我们说来一个华丽转型，转到老年地产什么的，不是的，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业。这句话是我跟国外做老年产业的人反复推敲，第一就否定不是房地产，后来我问是什么，我们谈了很多，看了很多书，最后我认可这样一个定义，这样的一些产业是独立运作，不是谁比谁大，是购买服务，整合，独立运作，又无缝整合的全新的产业，也就是我们国家转型的内需性的产业。产业链那么长，增值空间是很大的。
我们看一下目标定位在哪儿，应该按照国家这次“十二五”规划和后来的一些说法，距离2020年我们第一期的目标，还有9年。将近十年当中，60岁以上的人口将到2.43亿，占总人口比重将达到18%，相当大的比重。在这阶段，我们整个福利保障，福利水平会不断提高。现在是2011年，再过9年会更加重视这个问题，老年已经成为老年住宅的消费主题，现在40-50岁的中年人，再过十年也步入老年，他们现在是消费的主流，那个时候也是支撑老年产业的主流，预计10年之内养老产业会出现井喷现象，会保持每年10%的增长水平，需求量是这样的增长。
总而言之，按照刚才说的10%来测算，2010年需要投入16000亿，月租金以4200块钱一个月来租，每套年租金大概是5万元，这样算投入和产出的话，占未来房地产市场的3-5%，回报率起码在15%上下。大家可以仔细算一下，应该是值得我们关注的产业。在这个前提之下，房地产商会经过一年的努力，在各方面的支持下，在国家老龄委的指导下，我们联合编制了开发运营管理指导文件，联合开展养老住区全流程的运作，耗时一年。现在国内外企业的加盟，中国绿色养老住区示范项目已经建成了，在建的，待建的养老住区，已经达到15家。
养老住区商业模式，这个部分是始于商业模式和价值工程的，应该说有一定的保密性，但是我们还是愿意在这个会上共享其中的提纲。因为这个也是国外的商业模式，我们一起来做的。
再讲一下商业模式和价值工程的情况。这部分编写单位除了刚才说的以外，还有国寿，中信证券等等。怎么样的一个思路？一共有六篇，是综合分析，成本分析，产品分析，投资策划和整合，用户资产管理，这是我们在房地产当中没有的。
养老住区总体的商业模式是什么？主要类型是什么？养老住区的服务对象，服务对象分析，服务对象定位，政府怎么定位，市场又怎么定位。比如说开发运营模式当中，有的养老住区卖了，那收益是怎么样的？还有持有，出租，又是怎么样的？出售价格，卖了一部分，持有一部分，又是怎么样的。融资模式有什么不同？有全资型的，或者说我不是开发商，我自己来。有信贷型的，也有基金型的，也有保险型的，还有混合型的，这个怎么去运作？
还有定位，从政府层面有市场型的，非盈利型的，是面向中等收入的。按服务对象来分类，国际上都是这样。
关紧是运营成本怎么说？很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营？可能20年、30年、40年，过于有60年、70年的，长期运营的合同是怎么样的。比如刚才说的运营成本，这是美国的比例（PPT）。还有是产品定价，我怎么定价？出售型的定价，持有型的定价，卖到底不卖怎么去考虑？还有定价的特点是什么，策略是什么，入门费是什么，月服务费，附加服务费等等。管理部分就是一句话，能不能管好在于合同，合同有几种？提供什么样的服务收什么样的费，还有定价的因素到底是什么。比如入门费，怎么收？基本入门费一定要涵盖建设成本，这是最起码的，这种情况下市场导向，竞争导向，成本导向。而且不光涵盖建设成本，还想涵盖护理成本，又要怎么收？所以入门费定价是很复杂的。
投资的策略和整合。包括投资开发与运营管理，投资开发和运营管理的流程，敏感性分析，土地敏感，支出敏感，还有几投融资怎么做。
客户可调动资产的价值分析，有可能可调动的，流动资金，固定资产，和不同资产之间的价值转化。
比如说我们花了很多心血做了一个案例分析，入住养老住区和居家养老，谁核算？对比结果，参与反向租赁，就是把自己的房子租出去，那边的房子折减，十年以后比居家养老要多出18万，居家养老比社区养老还要多交18万，这样大家就明白商业模式是怎么做的。
这个项目我没有时间说了，我在明天的培训班上会仔细分析这些案例，我们拿5万平米北京的一个养老住区作为分析对象，来分析它的盈亏平衡。
