“以房养老”靠谱吗？
来源:河南日报 发布日期:2014-07-16
●7月1日起，“以房养老”保险开始在京沪穗汉四地试行●记者发现，“以房养老”百姓疑虑较多，保险公司亦有棘手之处●相较国外成熟的“以房养老”模式，国内做法有待发展和完善
调查：你接受“以房养老”吗？
7月7日下午，郑州市未来路工商银行储蓄点，50岁的张淑真一边等待叫号办业务一边打电话，“我打算买套小房子，等我老了，就靠房子养老。”
靠房子养老，是否就是刚步入试点城市的“以房养老”呢？
7月1日，北京、上海、广州、武汉四地正式开展“老年人住房反向抵押养老保险”。之前，保监会新出台的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)显示，将于7月1日起至2016年6月30日，在上述四个城市开展住房反向抵押养老保险试点。“以房养老”模式正式开启。
所谓“以房养老”，据业内人士解释，通俗地说，即拥有房屋完全产权的老年人，将自己的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至过世；老人去世后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
作为一种保险新产品，“以房养老”的市场宣传似乎并不给力，很多受访者不清楚“以房养老”的具体内容。
“把自己房子抵押给保险公司，再按月领取养老金？”听完记者关于以房养老的简单介绍，张淑真反问：“靠谱不？每个月能给多少？够我将来一个月的最低生活费不？”一连串的疑问令她连连摇头，“不如把自己的房子租出去，靠租金养老，这样心里还踏实点。”
对于公职人员来说，以房养老也许不是首选。52岁的李女士在省直一家二级机构工作，她按时缴纳社保，退休后预计每月将领到2000多元的退休金。李女士坦言自己的现状不需要她抵押房子获取养老金。
也有一些市民对此养老模式“点赞”认同。网友凯拉认为现在中小城市里，很多人都有二三套房，老人的房子用来给自己养老很合适。还有一位老人表示自己和先生去世后，房子留给坚持独身的儿子，晚年儿子只能选择以房养老。
相较之下，大多数人对“以房养老”反应并不热烈，持怀疑、观望态度较多。而在新浪调查中，一项关于以房养老的调查结果显示，高达63%的被调查人明确表示不会选择“以房养老”，接近60%的人不同意父母“以房养老”。
百姓顾虑：怕人没了房子也没了
与保险公司以往推出的其他新险种不同，“以房养老”引起了人们更多的顾虑和质疑。
张淑真来自漯河市，目前在郑州尚无住房。她算了一笔账：目前楼市促销力度很大，买一套小户型的新房，首付只需5万元左右，余款银行按揭。等自己将来不再工作后，她可以将此房出租，按现在的租房价格来算，每月租金预计在2000元月左右。“以后租房的价格肯定只涨不落。”她说，再加上自己参加了城市居民医疗保险，也买了相关的商业养老保险，这样算下来，以后的养老金来源还比较稳定。
“靠房子租金生活，就是以后人没了，我的孩子还能落套房子。要是抵押给保险公司，那人没了房子也没了。”张淑真说。
跟张淑真想法类似的市民不在少数。中国人喜欢说文解字，“家”的意思是什么？头上有屋瓦,地上养着猪(豕),这便是家。有了房屋，便有了家。而这个房屋，有着传递亲情的意义。“如果我把房子抵押出去，子女们会没想法？我也觉得心不安。”一位老者笑着说。
除了无法逾越的传统观念，人们对以房养老还有实际操作过程的疑虑。一位受访者表示如果买了以房养老的保险后，第二年即发生意外去世，“这个账怎么算？”
关键是，房子如何估值才能让个人和保险公司皆能接受？假若一套50平方米、房龄40年的住房参保，估值30万元左右，每个月能返还个人多少养老金？老人将房子抵押之后，何处安身？返还的养老金能否供老人入住养老院或者租住其他房屋？
于是有业内人士建议，居住在城市，独居老人或者无子女老人比较适合以房养老。
但这类人群同样有顾虑。83岁的王先生是省审计厅的离休干部，老伴在3年前去世，儿女都在国外定居，王先生现居170多平方米的房子。对于王先生来说，他的情况十分符合以房养老的政策要求。然而，他却有自己的考虑。首先，自己每月的养老金足够个人生活开销。其次，他最担心的是如果将房子抵押给银行或保险公司，觉得自己亏损较大。“再说自己年事已高，还能领取几年养老金呢？”
保险公司：期待尽早出细则
“新政策刚出台，群众对以房养老有误解或者担心很正常。”7月12日，中国人寿保险公司河南省分公司一位负责人表示，有些人的担心其实是因目前详细规则尚未出台而致。
这位负责人解释说，从保监会出台的《意见》来看，以房养老试点产品有两类，一是参与性产品。是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定投保人和保险公司共同分享；二是非参与型产品，指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。
“如果客户在投保期间病故，按照第一类产品规定，抵押房屋以及增值部分归保险公司所有；按照第二类产品来执行的话，余下的抵押房屋价值归客户的继承者所有。”
相较于老百姓的顾虑和担心，“以房养老”产品如何设计出炉，对保险公司的考验可能更为严峻。
在产品设计过程中，保险公司同样遭遇房屋价值评估问题。如何正确评估到手房屋的价值？毫无疑问，保险公司是讲究利润的商业企业，它将首先考虑新产品推出后自己的盈利模式。
实际上，假若一套上世纪70年代的房改房参保，保险公司不仅要拿出客观的房屋评估值，并得到客户的认可，还必须考虑此套房屋在市场上有多大的交易价值，以保证保险公司在支出养老金和得到收益之间保持平衡，并有相对利润。“以房养老具体运作起来，肯定会遇到有些愿意投保的旧房子被保险公司拒绝的现象。”一位业内人士说。
另一个无法回避的事实是，谁来评估房屋的价值？第三方市场评估房屋体系是否成熟？这都是业内不得不面对的问题。
最让人头疼的还有中国未来的房价走势，这是保险公司精算师们无法准确计算的问题，但却直接影响到房屋价值的具体评估。
目前，四个试点城市并未推出详细的具体措施，但业内人士相信，既然以房养老的政策已经出台，那么半年之内，试点城市的相关保险公司应该会推出具体操作规则。
至于没有被列入试点城市的郑州市，或许出于相同的“烦恼”，相关保险公司只是密切关注以房养老试点城市的进度，但并未表现出过于浓厚的兴趣。
“政策出台很容易，可新产品的推出还要看市场接受度如何。这牵涉到很多方面，保险公司会考虑是否划算。”一位业内人士说。
起底：“以房养老”是金融产品
实际上，“以房养老”抵押住房保险只是一种金融产品，为国人养老提供了一种新形式，也被认为是一种盘活存量资产的好方式。
在国外发达国家，以房养老已经是一种比较成熟的商业模式：老年人解决了养老费用问题，有生之年还可继续拥有住房；保险公司在老人去世后获得房产，通过房价与养老费用间的差价获得利润；政府则减轻了需要承担的部分社会成本。
对于社会上普遍存在的担心，中国社科院社保与养老金研究中心副秘书长齐传钧表示，以房养老属于小众产品，对于国家整个养老保障体系来说是很小的一部分，只能是养老模式的一种补充。“以房养老不能替代国家基本养老保险，也并不代表养老需求将被完全推向市场，老年人群体不必对此感到焦虑。”
另一方面，根据全国老龄办最新统计数字显示，截至2013年底，我国60岁及以上老年人口逾2亿，占总人口的14.9%。养老已经成为需要高度关注的社会问题，人们正逐渐意识到商业养老保险的重要性。
清华大学经管学院金融系教授陈秉正在一项调查中发现，今年以来，虽然为退休进行储蓄和购买商业养老保险依旧是居民缓解退休收入压力的主要方式，“但其中商业保险的选择比例较去年有了较大增长。”
由此看来，以房养老模式的推出，实际上已经有了一定的社会基础。而这种模式所需要的，是后续政策细节的完善以及更为到位的产品设计考虑。
最明显的例子是，“以房养老”险种的投保人为60周岁以上，拥有房屋完全产权的老人，这一定义显然摒弃了农村老人。据统计，我国有近60%的老人居住在农村，而农村大多数房子属于“小产权房屋”。没有产权就无法以房养老。
因此，以房养老抵押住房新险种进入市场，令人期待的同时还需进一步观察。
