北京定调养老设施用地供应方案：盘活存量
来源:中国房地产报 发布日期:2014-08-18
沉寂了一段时间的北京养老设施用地政策又有新动向。
日前，北京市国土局协调组织北京市规划委、规划院、民政局等相关单位召开了养老用地座谈会，探讨北京市2014年养老用地供应实施办法。
参加会议的北京市规划委员会副主任邱跃接受中国房地产报独家采访时透露，与会各部门对于国土资源部提出的养老设施用地要以市场化形式供应为主的新政要求给予了认可。而北京市在养老设施用地方面，计划由国土局的业务部门主导，以盘活存量、调度储备地块为主要供地来源，目前已完成部分存量土地的调研工作。
“企业工业仓储用地转型养老地产可以直接向北京国土局申请。同时国土局业务部门也会根据各地块具体情况，一块一块谈拢收储，扶持优质养老资源。”邱跃表示。
长期以来土地资源紧张、尤其是一线城市用地紧缺是城市用地主要矛盾。
但一个尴尬的现实是，与土地紧缺并存的是同样严重的土地闲置和浪费。我国在城市化和工业化过程中过多地占用了土地资源，土地利用十分粗放，已经成为我国转变经济增长方式的基础性障碍。另外，随着老龄化趋势加剧，养老设施用地颇为紧张。
“北京对于养老设施用地最终定下来的方案是，采取限制商业开发、支持养老设施建设的方式促进存量、储备土地向养老产业转移。市场化的供应方式也将充分考虑养老的社会属性，以不抬高土地成本的方式入市运作。”邱跃表示。
质疑中停滞
随着城市开发日益成熟，北京土地资源愈发紧张。尽管如此，面对加剧的老龄化趋势，北京市对于养老服务设施用地一直在计划推动。
2013年4月初，北京市国土局对外公布了当年5650公顷的土地供应计划。其中首次单列出养老设施用地计划指标。北京此举走在了全国前列。
北京市国土局相关负责人表示，这一供地计划安排是因为养老问题日益受到社会关注，以后每年都将养老设施用地单独纳入年度供地计划。
2013年，北京市按照“计划适度超前，有效引导预期”的原则，结合区县和相关部门提供的项目梳理，在年度供地计划中单独列项的养老设施用地供地计划100公顷。
据北京市土地整理储备中心人士透露，早在2013年年初土地储备中心已经研究出具体的拿地政策，对拿地企业会进行严格的审核，优先考虑从事养老产业的企业，同时在养老综合用地的获取上给予一定优惠。即降低土地保证金(竞买底价的5%)，以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍。
按照计划，2013年北京市国土局将会陆续推出7块养老设施用地。
2013年1月30日，北京首宗养老社区用地开标，中投发展有限责任公司（以下简称“中投发展”）、北京懋源置业和懋源房屋联合体、中建一局建设发展有限公司和北京兴茂置业四家公司参与。最后，中投发展以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地。
中投发展内部人士向中国房地产报记者表示，由于享有养老用地政策倾斜，土地价格还是比较理想。最初公司也做了一套完整的养老护理服务配置方案，计划拿出两栋楼运作养老项目。但后来由于实践过程中发现难以调动消费需求，盈利模式不清晰，养老设施配套计划一拖再拖。
而北京市国土局对养老设施用地配建养老服务设施面积、规模、床位数亦没有限制，缺乏监管。由于中投发展养老设施建设迟迟无法落地，引起各方媒体“圈地”质疑。一时间，养老设施用地招拍挂陷入停顿。
此后，虽然北京也有部分开标、挂牌的养老设施用地，但一直低调行事，进展成效尚可。在北京首届老年节上，北京市副市长戴均良表示，截至9月底，北京市国土局已经供应养老设施用地约70公顷，完成计划的70%。
但因外界质疑压力，2013年12月份，市场曾传出北京叫停养老设施用地招牌挂的信息。虽没有官方公开表态，但据上述北京市土地整理储备中心人士表示，确实开了相关座谈会，讨论暂停事宜。“关于养老设施用地的政策我们也在研究，包括不停地论证，希望这一政策能够真正惠及养老产业。”
随着国土资源部《养老服务设施用地指导意见》的落地，北京养老设施用地政策终于迈出实质性一步。
盘活存量
针对2014年这100公顷养老设施用地指标，北京市国土资源局提出了重点调度盘活、利用存量建设用地建设养老设施用地的计划。
在是次北京市养老设施用地供应座谈会上明确提出，2014年要以储备地块为重点，在目前已经开发成熟的储备地块中，全面梳理适合调整用于养老设施建设的地块；同时，协调有关部门研究通过市场方式供应部分地块用于养老设施建设，确保完成2014年度养老设施用地供应任务。
按照北京市国土局2014年国有建设用地供应计划，今年北京市计划供地总量为5150公顷，住宅用地计划供应1650公顷。为了保障养老服务设施建设用地需求，继续在计划中单列养老服务设施用地指标约100公顷。
据悉，北京市国土局有关负责人在近期召开的两次养老设施用地专题调度会上均表示，要对大力推进养老设施用地供应工作作出全面部署。
会议指出，要加快推进养老设施用地供应，进一步完善土地供应方式，加快推进引入社会资金建设养老设施，着力盘活存量建设用地，细化土地供应政策，争取年内养老设施用地供应工作取得突破性进展；要就国有土地和集体土地建设养老设施的土地供应细则进行研究，特别是要在规划布局、建设标准、产权管理、退出机制等方面，研究切实可行的可操作性土地供应和批后监管政策；要全面梳理盘活存量和新增用地建设养老设施用地项目，并明确了各区县养老设施建设的土地供应任务。
此外，北京市国土局组织发改、规划、民政等有关部门调研了首钢一耐养老项目(丰台区)、首农集团西郊农场养老项目和北京百旺养老院项目，确定了一批盘活存量建设养老设施重点项目，分析研究了项目存在的主要问题，落实了重点推进的责任分工；从部分区县一级开发项目中挑选了拟调整规划用于养老建设的项目。
截至目前，北京市国土部门正在就养老设施用地政策与北京市规划委会商，目的是争取尽快通过土地市场供应部分养老项目用地。
“结合北京市国土局意见，盘活存量调度储备地块的来源有两类，一是原有的工业用地、仓储用地等。二是已有的养老设施用地升级改造。总之，以现有的调整、升级为主。”邱跃说。
邱跃进一步分析表示，调度储备土地一方面是原来有些养老设施质量和水平需要提高；另一方面，存量土地往往基础设施配套比新增土地好，基本在城区周边，环境方便，可以保障老人对于医疗、生活的需求。“不能把老人都放到深山野林里。”
“关键是北京市建设用地指标非常紧张，应该调整结构疏解出一部分不符合首都功能的施工场地、污染业务等，腾转出来就地转化为社会服务的设施，比如引导做养老设施。”邱跃表示。
以首钢、首农等参与调研的企业为例，近期它们在养老产业领域动作频繁与政策调整不无关系。“政策倾斜对盘活存量、调度储备地很有效果。”
市场供应为主
“存量、储备土地供应方式是为了降低土地成本，引导面向中等收入老人的养老机构出现。”前述北京市土地储备整理中心人士补充道，现在北京市存在养老床位缺口大与高端养老机构床位空置率高并存的局面，市场需要引导。
据邱跃透露，2014年度北京养老设施用地供应以市场方式为主。“划拨也有，会有10%比例，主要功能是‘兜底’的，其他90%土地将走市场化路线。”
市场化路线一般以招标、挂牌、拍卖3种形式为主。以往北京供应养老设施用地采取的主要形式是招标，原因是招拍挂制度中的挂牌、拍卖更容易推高地价。
邱跃预测，未来北京市养老设施用地市场化方式还会倾向于设定条件的招标、挂牌。“政策可以有倾斜，但市场是个大前提，最终还是取决于市场。”
中经联盟秘书长、华业地产股份有限公司副总经理陈云峰表示，企业利用自主用地做养老地产，避开了招拍挂程序，也降低了土地成本，很有竞争优势，同时对利润要求也不会太高，有助于社会养老。
目前华业地产正在积极拓展养老业务，土地也是其发展的一大难题。“如果有公司愿意出地合作，按比例投入分成，我们非常欢迎。现在养老机构建设就是受制于土地资源，想做做不起来。”
在是次北京市国土局的座谈会上，邱悦代表北京市规划委也递交了养老设施用地相关建议，提出了北京市养老用地总体发展方向。
“以后开发建设居住区，必须像配建小学一样配建养老服务设施。”
